6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İş Yeri Hükümlerine Tabi Olmayan Kira Sözleşmelerinin Feshi

 

1.       Giriş

2.       2. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

3.       TBK’da Kira Sözleşmelerine İlişkin Sistematik

4.       Sözleşme Tipleri: Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

5.       Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme (TBK m. 327)

6.       Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi (TBK m. 328)

7.       Taşınmaz Kiralarında Fesih Bildirimi (TBK m. 329)

8.       Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmeleri Açısından Kira Tespiti Davası Açılabilir mi?

9.       Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

10.   Görevli ve Yetkili Mahkeme

 

 

 

1. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 327 ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan (çay bahçesi, depo, stant, arsa vb.) kiralananlara ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu makalede, söz konusu genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinin sona erme ve fesih usulleri, TBK çerçevesinde genel hatlarıyla ele alınacaktır.

2. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

TBK’ya göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımda da görüleceği üzere, kira sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen, iki tarafa borç yükleyen (synallagmatic) bir sözleşme niteliğindedir.

Diğer bir ifadeyle kira, bir bedel karşılığında, tarafa veya üçüncü kişiye ait taşınır veya taşınmaz malın ya da bir hakkın belirli süreyle kullanımını sağlayan bir sözleşme tipidir. Sözleşmenin tarafları, kiralanandan yararlanan kiracı ile bu yararlanmaya rıza gösteren kiralayandır.

3. TBK’da Kira Sözleşmelerine İlişkin Sistematik

TBK’da kira hükümleri üç başlık altında düzenlenmiştir:

• Genel Hükümler

• Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları

• Ürün Kirası

  
  

Bu sistematik içinde, konut ve çatılı işyeri kapsamına girmeyen ve ürün kiralaması niteliği taşımayan kira ilişkileri bakımından genel hükümlerin uygulanması esastır. Bu çalışma, söz konusu genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinin fesih ve sona erme yollarını incelemektedir.

Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2019/2109 K. 2019/4831 T. 22.5.2019

‘’Taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle ... Tellidede Mevkiinde Kain Tapunun 135 Pafta 1513 Ada ... 1.095.00 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç damı ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik ile ... Noda kayıtlı 10.584 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç dam ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Bozma üzerine Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, dava konusu 1513 ada 40 parsel numarasında kayıtlı 10.584 m2 alanlı taşınmaz üzerinde 250 m2 alanlı ahşap malzemeden imal edilmiş yapı bulunduğu, 41 nolu parselin ise 1.095 m2 olup ekili tarım arazisi olarak kullanıldığı tespit edildiği; taşınmazın halihazır durumunun incelenmesi, konum, lokasyon, müşteri potansiyeli, piyasa koşulları incelenerek taşınmazın çatılı işyeri olarak en uygun kullanım olabileceğinden hareketle taşınmazlarda hakim olan unsurun çatılı iş yeri olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiş ve Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın galip vasfının çatılı olduğu gerekçesiyle karar verilmiş ise de bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların nitelik ve yüzölçüm itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde ve ilgili raporda kapalı alan olarak belirtilen 250 m2 yapı alanı dikkate alındığında bilirkişi raporunda belirtilenin aksine kiralananın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik ve hatalı araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’

4. Sözleşme Tipleri: Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Türk hukukunda kira sözleşmeleri:

• Belirli süreli kira sözleşmeleri

• Belirsiz süreli kira sözleşmeleri

olarak ikiye ayrılır. Feshe ilişkin hükümler, bu ayrıma göre farklılık göstermektedir.

 

5. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme (TBK m. 327)

TBK m. 327’ye göre, açık veya örtülü biçimde süre belirlenmişse kira sözleşmesi, belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermiş sayılır. Ancak taraflar, süre sonunda kira ilişkisini açık bir anlaşma olmaksızın sürdürmeye devam ederlerse, sözleşme belirsiz süreli hâle dönüşür.

Bu husus, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir ihtilaf konusudur. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde (adi kira) kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sürenin sona ermesine dayalı olarak tahliye talep edebilir. Belirli süreli Genel Hükümlere tabi kira sözleşmelerinde süre dolmasına rağmen taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmemesi için kiraya veren henüz kira süresi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname gönderdiği takdirde, kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmeyecek, bu durumda kiraya veren, her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

 

6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi (TBK m. 328)

TBK m. 328’e göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, kanunda veya sözleşmede belirlenen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşmede kendine özgü bir bildirim süresi öngörülmemişse, yasal bildirim süreleri uygulanır.

Bildirimde belirtilen süre ve dönemlere uyulmaması hâlinde fesih, bir sonraki fesih dönemi sonu için hüküm doğurur.

 

7. Taşınmaz Kiralarında Fesih Bildirimi (TBK m. 329)

TBK m. 329 düzenlemesi uyarınca:

• Taraflardan her biri,

• Taşınmaz veya taşınır yapı kiralarını,

• Yerel adete göre belirlenen kira döneminin sonu için,

• Böyle bir adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için,

• Üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

  
  

Bu madde, konut ve çatılı işyeri hükümlerinden ayrı olarak yalnızca genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Dolayısıyla genel hükümlere tabi bir stant, kiosk, arsa, depo, çay bahçesi, baz istasyonu, petrol istasyonu vb. kiralananlara ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshi; altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılacak ihtar ile gerçekleştirilebilir. Bu usule uygun bildirimde bulunulması hâlinde, ilgili altı aylık kira döneminin sonunda tahliye davası açılması mümkündür. Konuya dair bir kısım Yüksek Mahkeme karar örnekleri yer almaktadır:

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2024/1015 K. 2024/2906 T. 9.10.2024

''Stand alanı (akaryakıt marketi içindeki bölünmüş alan) olarak kiralanan yerin niteliği itibari ile çatılı iş yeri olmadığı, genel hükümlere tabi kira sözleşmesi olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 327 nci maddesi uyarınca sürenin dolması ile kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği, mahkemenin buna dair kabulünün yerinde olduğu, ancak 01.01.2018 başlangıç tarihli, 2017-S-055 sayılı depo yeri kira sözleşmesinin 20.11.2018 tarihinde sona erdirilmemesi sebebiyle sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiği, 6098 sayılı Kanun'un 329 uncu maddesi uyarınca her altı aylık dönem için üç ay öncesinden fesih ihbarında bulunulması gerektiği, ihtarnamenin tebliğ edildiği 10.12.2019 tarihi itibariyle fesih döneminin 20.05.2020 tarihi olduğu, süresinden önce 10.01.2020 tarihinde dava açılması sebebiyle bu sözleşmeye konu tahliye talebinin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin yerinde olmadığı, 01.01.2019 başlangıç tarihli, 2018-S-085, 2018-S-086 ve 2018-S-087 numaralı kira sözleşmeleri bakımından sözleşme sona ermeden ihtar tebliğ edilmesi ve kira süresi bitiminden sonra dava açılması sebebiyle davanın kabulü gerektiği, ayrıca ek karar ile gerekçe yazıldığı anlaşılmış ise de gerekçenin bu şekilde tamamlanmasının mümkün olmadığı, bu durumun aynı zamanda kamu düzenine de aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına davanın kısmen kabulü ile davalının kiracı olarak bulunduğu... Akaryakıt İstasyonu Marketi içerisinde yer alan 7 m²’lik alandan (2018-S-085), ... Akaryakıt İstasyonu Marketi içerisinde yer alan 7 m²’lik alandan (2018-S-086) ve ... Akaryakıt İstasyonu Marketi bölgesinde bulunan iki gözlü konteynırın kiracı tarafından kullanılan 13,5 m²’lik bölümünden (2018-S-087) tahliyesine, ... Akaryakıt İstasyonu bölgesinde bulunan iki gözlü konteynırın 21 m²'lik depo No:10 bölümünden (2017-S-055) tahliyesine yönelik talebin reddine karar verilmiştir.''

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/3751 K. 2018/693 T. 25.1.2018

‘’Kanunu'nun 328.maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa , bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Buna göre sözleşme, TBK. 'nun 329.maddesi uyarınca 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden fesih ihtarında bulunularak 6 ayın sonunda açılacak dava ile sona erdirilebilir. Davacının, aynı sebebe dayalı olarak açtığı, süre yönünden reddedilen ... 15. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/444 Esas, 2015/183 Karar sayılı dosyasında, dava dilekçesi davalıya 23.09.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. O davanın dava dilekçesinin tebliği de ihtar yerine geçeceğinden fesih iradesi davalı kiracıya bildirilmiştir. Bu bildirime göre dava 08.06.2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerinde belirtilen şartların gerçekleştiği anlaşılmakla davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/6823 K. 2017/16285 T. 21.11.2017

‘’TBK'nun md.347/2 maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen ... 6. Noterliğinin 10.11.2014 tarihli ihtarı 12.11.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 12.02.2015 tarihinde açılmıştır. Bu durumda TBK'nun 328. ve 329. maddeleri gereğince fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılmadığı ve davanın süresinde açılmadığı anlaşılmakla süresinde açılmayan davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’

Konut ve çatılı iş yeri hükümlerine tabi olan Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/16283 K. 2017/18226 T. 26.12.2017

‘’6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 01.03.2003 başlanrgıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan taşınmazın gayrimusakkaf nitelikte bulunduğu bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Her nekadar davacı ... ... Noterliği'nin 04.01.2013 tarihli ... yevmiye numaralı 15.01.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile 30 gün içinde taşınmazın tahliyesini ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmiş ise de; TBK'nun 328. ve 329. maddeleri gereği yasal fesih dönemlerine uyulmadan 08.3.2013 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Yukarıda belirtilen hususlar gözetilerek davanın süre yönünden reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’

8. Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmeleri Açısından Kira Tespiti Davası Açılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olan yerler hakkında Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamayacağından Kira tespit davası da açılamayacaktır.

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/6095 K. 2017/12952 T. 28.9.2017

‘’Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.05.2003 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın tapuda tarla vasfında olduğu, kullanım şeklinin ise sözleşmede "halı futbol sahası" olarak belirtildiği böylelikle musakkaf yapıda olmadığı anlaşılmaktadır. Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’

 

9. Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 315. maddesi uyarınca, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak uygun bir süre vermesi ve söz konusu süre içerisinde kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça ihtar edilmiş olması gerekmektedir.

TBK m. 315’e göre temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aranan şartlar özetle şunlardır:

• İstenen kira bedeli veya yan gider muaccel (talep edilebilir) olmalıdır,

• Kiracıya yazılı süre verilmiş olmalıdır,

• Bu ihtarnamede, verilen süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir,

• Verilen süre içinde borç ödenmemiş olmalıdır.

Kiracıya verilecek süre;

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün,

• Ürün kiralarında en az 60 gün,

• Diğer kira ilişkilerinde ise en az 10 gündür.

TBK m. 315’in ikinci fıkrası uyarınca, bu süreler kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Temerrüt ihtarnamesiyle tanınan süre sonunda ödememe hâlinin devam etmesi durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini feshederek temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

 

10. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, davalının yerleşim yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava niteliğinde olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.

Av. Ferhat Yıldırım

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İş Yeri Hükümlerine Tabi Olmayan Kira Sözleşmelerinin Feshi

Konut ve Çatılı İş Yeri Hükümlerine Tabi Olmayan Kira Sözleşmelerinin Feshi Hakkında