Alışveriş Merkezleri Yönetmeliği’nde Yeni Dönem: 2022 ve 2025 Değişiklikleri Neler Getiriyor?
- tatliyildirimhukuk
- 11 Ara 2025
- 2 dakikada okunur
Perakende sektörünün dinamiklerini değiştiren yasal düzenlemeler hız kesmeden devam ediyor. Özellikle kira sözleşmelerinin en tartışmalı konusu olan "ortak giderler", 2022 yılında yapılan yönetmelik değişiklikleri ve 2023 yılında Kanun'a eklenen maddelerle yeni bir boyut kazandı.
Ancak asıl büyük değişim 8 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe girecek.
TY HUKUK olarak; AVM yönetimlerini (malikleri) ve perakende işletmeleri (kiracıları) yakından ilgilendiren, maddi yükümlülükleri ve denetim süreçlerini kökten değiştiren bu düzenlemeleri maddeler halinde inceledik.
1. Ortak Gider Tartışması Bitiyor mu? (Reklam ve Pazarlama Giderleri)
Yönetmelik ve Kanun değişikliklerinin en kritik noktası, kiracıların yıllardır itiraz ettiği "reklam ve pazarlama" giderleridir. Yapılan düzenlemelerle "Ortak Gider" kavramı daraltılmıştır.
Kesin Kural: Reklam Gideri Kiracıdan İstenemez
Hukuki olarak reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri artık "ortak gider" niteliğinde sayılmamaktadır.
Uygulama: AVM yönetimi, reklam ve pazarlama harcamalarını kiracılara (perakende işletmelere) yansıtamaz.
İstisna (Geçiş Süreci): Eğer taraflar arasında yönetmelik değişikliğinden önce (Kanun'un yürürlük tarihinden evvel) imzalanmış ve "reklam gideri alınır" hükmü içeren geçerli bir sözleşme varsa, bu sözleşme süresi bitene kadar tahsilat yapılabilir.
Dikkat: Sözleşme süresi bittiğinde, yenilendiğinde veya uzadığında artık bu kalemler için katılım payı kesinlikle talep edilemez.
2. "Yönetim Gideri" Tanımı ve Bordrolu Personel Şartı
Pek çok AVM'de "Yönetim Gideri" adı altında belirsiz faturalar yansıtıldığına dair şikayetler hukuki ihtilaflara konu olmaktaydı. Yeni düzenleme bu konuya netlik getirdi:
Hukuki Tanım: Yönetim gideri; sadece alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri kapsar.
Bu tanım dışındaki (örneğin dışarıdan alınan danışmanlık hizmetleri, merkez ofis giderleri vb.) masraflar, kiracılara yönetim gideri olarak yansıtılamaz.
3. 2025'te Yürürlüğe Girecek Kritik Tanım Değişikliği: Çatı ve Dış Cephe
8 Mayıs 2025 itibarıyla "Ortak Kullanım Alanı" tanımı değişmektedir. Bu teknik değişiklik, bakım-onarım maliyetlerinin kimin cebinden çıkacağını belirleyeceği için hayati önem taşır.
Yeni Düzenleme: Doğrudan kullanıma açık olmayan dış cephe ve çatı gibi alanlar, yönetmelik kapsamında "ortak kullanım alanı" kabul edilmeyecektir.
Hukuki Sonuç: Ortak kullanım alanı sayılmayan bu yerlerin (çatı akması, dış cephe tadilatı vb.) bakım ve onarım giderleri, ortak gider havuzundan karşılanamaz. Bu masraflar doğrudan mülk sahibinin (Malik) sorumluluğundadır.
Ayrıca "Baz İstasyonu" gelirleri, ortak gelir kalemleri arasından çıkarılmıştır.
4. Denetimde "KEP" ve Bakanlık Bildirim Dönemi
Şeffaflık ilkesi gereği, AVM yönetimlerinin hazırladığı raporların sadece kiracıya değil, doğrudan Ticaret Bakanlığı'na iletilmesi zorunlu hale getirilmiştir. 2025 itibarıyla takvim şu şekilde işleyecektir:
İşlem | Son Tarih | İlgili Merci |
Ortak Gelir/Gider Raporu Hazırlanması | Nisan Sonu | Kiracıya Gönderilir |
Raporun Bakanlığa İletilmesi | Mayıs Sonu | Ticaret Bakanlığı (KEP Adresi) |
Bağımsız Denetim Raporu (Temmuz) | Temmuz Sonu | Kiracıya Gönderilir |
Denetim Raporunun Bakanlığa İletilmesi | Ağustos Sonu | Ticaret Bakanlığı (KEP Adresi) |
Önemli Not: Bağımsız denetim giderleri, hiçbir şart altında perakende işletmelerden (kiracılardan) tahsil edilemez.
5. Otopark ve Diğer Değişiklikler
Otopark Ücretlendirmesi: AVM otoparklarının amacı dışında kullanımını engellemek (çevre esnafı veya konut sakinlerinin işgali) amacıyla, AVM yönetimi süreli kullanıma bağlı ücretlendirme yapabilir. Müşterilere ve kiracılara yönelik ücretsiz kullanım hakkı saklı kalmak kaydıyla bu düzenleme getirilmiştir.
Küçük AVM Muafiyeti: Satış alanı 10.000 m² altındaki veya 30 iş yerinden az olan butik AVM'ler, Bakanlık kararıyla bu yükümlülüklerin bir kısmından muaf tutulabilir (askıya alınabilir).
Yorumlar