(Soru-Cevap Rehberi) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İş Yeri Hükümlerine Tabi Olmayan Kira Sözleşmelerinin Feshi

1. Genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri nelerdir?

Konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan; arsa, depo, çay bahçesi, stant, baz istasyonu, petrol istasyonu gibi yerlerin kiralanmasına ilişkin sözleşmeler genel hükümlere tabidir. Bu tür sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

2. Bu kira sözleşmelerinde hangi TBK maddeleri uygulanır?

TBK’nın 299–338. maddeleri arasındaki “Genel Hükümler” uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler (TBK m. 339 vd.) burada geçerli değildir.

3. Kiralanan yerin çatılı olup olmaması neden önemlidir?

Çatılı yerlerde konut veya çatılı işyeri hükümleri uygulanırken, çatısız veya gayrimüskaf yerlerde genel hükümlere tabi kira hükümleri geçerlidir. Örneğin, bir arsa veya açık alanda bulunan çay bahçesi genel hükümlere tabidir.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.05.2019 tarihli kararında da bu ayrım açıkça vurgulanmıştır.

4. Belirli süreli kira sözleşmesi nedir?

Tarafların sözleşmeye açıkça bir süre koyduğu kiralardır. TBK m. 327’ye göre, bu tür sözleşmelerde süre dolduğunda kira ilişkisi kendiliğinden sona erer.

5. Belirli süreli genel hükümlere tabi bir kira sözleşmesi süre bitince nasıl sona erer?

Süre sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak tahliye talep etmelidir. Aksi hâlde taraflar kira ilişkisini sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir.

6. Süre bitiminde kiraya veren yenilemeyeceğini bildirmek zorunda mı?

Evet. Kiraya veren, kira süresi dolmadan veya sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde yazılı ihtarname göndererek sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmelidir. Bu yapılmazsa sözleşme belirsiz süreliye dönüşür.

7. Belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir?

Sözleşmede belli bir sürenin öngörülmediği veya belirli süreli sözleşmenin süresinin dolmasına rağmen kira ilişkisinin devam ettiği sözleşmelerdir. TBK m. 328 ve 329 hükümleri uygulanır.

8. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri nasıl feshedilir?

Kiraya veren veya kiracı, altı aylık kira döneminin sonu için üç ay öncesinden yazılı fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 329)

9. Fesih bildirim süresine uyulmazsa ne olur?

Fesih bildirimi zamanında yapılmazsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi sonu için geçerli olur. Bu nedenle zamanlama önemlidir.

10. Fesih bildirimi ne zaman yapılmalıdır?

Örneğin kira dönemi Ocak–Haziran arasıysa, fesih bildiriminin en geç Mart sonunda yapılması gerekir. Böylece sözleşme Haziran sonunda sona erer.

11. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira tespiti davası açılabilir mi?

Hayır. TBK m. 344 ve devamı maddeleri yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Bu nedenle genel hükümlere tabi yerlerde kira tespit davası açılamaz.Yargıtay 3. HD., 28.09.2017 tarihli kararında bu hususu açıkça belirtmiştir.

12. Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye mümkün müdür?

Evet. TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar gönderip en az 10 günlük süre tanıyarak ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini belirtmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

13. Temerrüt ihtarnamesinde bulunması gereken unsurlar nelerdir?–

Yazılı olarak yapılmalıdır,– Ödenmeyen kira bedeli veya yan gider belirtilmelidir,– Belirli bir süre (en az 10 gün) verilmelidir,– Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

14. Temerrüt süresi nasıl hesaplanır?

Süre, kiracıya ihtarnamenin tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

15. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle tahliye davası nerede açılır?

Tahliye davası, kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.

16. Kiralanan yerin niteliği konusunda uyuşmazlık olursa neye bakılır?

Yargıtay uygulamasına göre, taşınmazın galip vasfı esas alınır. Örneğin bir arsanın üzerinde küçük bir yapı varsa, yapının alanı taşınmazın geneline göre önemsizse kiralanan “çatısız” sayılır.

17. Fesih bildirimi yapılmadan dava açılırsa ne olur?

Süreye uygun fesih bildirimi yapılmadan açılan tahliye davası süre yönünden reddedilir. Yargıtay birçok kararında bu hususu vurgulamıştır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İş Yeri Hükümlerine Tabi Olmayan Kira Sözleşmelerinin Feshi (Soru-Cevap Rehberi)

Tatli & Yıldırım Hukuk ve Danışmanlık Bürosu